相続税を計算するとき、不動産や株式などは「いくらの財産として見るか」を評価する必要があります。
通常は、国税庁が定めている財産を評価するためのルールに沿って計算します。
たとえば、土地は路線価、建物は固定資産税評価額などをもとに評価します。
1. ルールどおりでも安心できないことがある
相続税の評価は、原則としてこの評価ルールに沿って行います。
しかし、形式上はルールどおりに計算していても、実態から見て著しく不適当と判断される場合には、例外的に別の評価が求められることがあります。
その根拠となる規定が、専門的には「財産評価基本通達6項（総則6項）」といわれるものです。
この規定は、通常使われるものではないため、税務の世界では「伝家の宝刀」と例えられることがあります。
2. 実際に評価額が大きく変わった事例
過去に相続直前の不動産購入をめぐって争われ、令和4年4月19日に最高裁判決が下された事例がありました。
相続人側は、マンション2棟を国税庁の評価ルールに基づき、約3億3,000万円と評価して申告しました。
一方、国税側は、不動産鑑定による約12億7,000万円を評価額として、課税処分を行いました。
ルールどおりの評価では相続税額が0円とされていましたが、最高裁は国税側の処分を適法と判断し、結果として約3億円の追徴課税が行われました。
3. 注意したいケース
例として、次のようなケースは注意が必要です。
● 相続直前に多額の借入れをしている
● 借入金で不動産を購入し、相続後短期間で売却している
● 相続税を大きく減らす目的が強くうかがえる
4. まとめ
不動産を活用した相続対策そのものが悪いわけではありません。
ただし、「税金が下がるから」という理由だけで進めると、後から税務上の問題が生じる可能性があります。
相続対策では、節税効果だけでなく、取引の目的や資金計画について説明できるかどうかも大切です。
不動産購入や借入れを伴う対策をご検討の際は、事前に弊所までご相談ください。
