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Q)アパートなどの賃貸建物を子供に負担付贈与する場合の注意点を教えて下さい。

A)建物を負担付贈与した場合、その評価は通常の取引価額で行います。

まずは、アパートなどの賃貸建物を子供に生前贈与するメリットを見ていきましょう。一つ目のメリットとしては、子供への生前贈与により、資産の所有権が親から子供に移るだけではなく、その物件から得られる収益が子供に移行します。そのため、親の相続財産が減少するとともに、子供の相続納税資金として蓄えることができるので、相続税対策の一つとして挙げられています。また、親が複数の賃貸建物を所有して多くの不動産所得がある場合には、親よりも低い所得税率が適用される子供に賃貸建物を贈与すれば、所得税などの軽減が可能となることが二つ目のメリットです。但し、賃貸建物を贈与する際に、アパート建設に係る借入金の残債などがある場合には注意が必要です。
そこで今回は、賃貸建物の負担付贈与の注意点をご紹介致します。
負担付贈与とは、プラスの財産とともに借入金などの債務も同時に負担させる贈与のことを言います。例えば、子供に、賃貸建物の贈与とあわせ借入金も引継がせた場合には負担付贈与に該当します。負担付贈与を受けた際、子供には贈与財産の価額から借入金などの負担額を引いた金額に対して贈与税が課税されます。しかしここで注意が必要なのは、負担付贈与における贈与財産の評価額です。本来、賃貸建物を生前贈与した場合の建物評価は、相続税評価額(固定資産税評価額)となります。但し、土地や建物などの不動産が負担付贈与された場合には、贈与財産の評価額は相続税評価額ではなく、通常の取引価額(時価)で評価がなされます。つまり、不動産の負担付贈与においては、時価から負担額を控除した金額が贈与税の対象となるのです。通常は、相続税評価額よりも時価の方が高いため、不動産の負担付贈与に際しては贈与税が多くなることにご注意下さい。従って、賃貸建物を相続税対策などで子供に生前贈与する場合には、借入金の残債がない物件を選別するなど十分な検討が必要となります。
この他、入居者から預かっている敷金がある賃貸建物についても、敷金は将来、入居者に返還する必要があることから、負担付贈与に該当することがありますので、詳しくは税理士等までご相談下さい。

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